집 살 때 무조건 듣게 되는 대출 & 필수 용어 7가지

"마용성이 뜨고 있다는데..."
"DSR 때문에 대출이 안 나온대요."

부동산 고수들의 대화를 듣다 보면
암호 같은 줄임말들이 난무합니다.

이 단어들을 모르면
시장의 흐름을 읽을 수도 없고,
가장 중요한 '자금 계획'을 세울 수도 없습니다.

 

오늘은 조금 복잡해 보이지만
반드시 알아야 할 중급 용어들을
아주 쉽게 풀어드리겠습니다.

이 글을 다 읽으시면
은행 가서 상담받을 때도
기죽지 않으실 겁니다.

이제 부린이 탈출! 레벨 2로 올라가 볼까요?

 

부동산 지리 줄임말 (동네 애칭)

부동산 뉴스를 보면 지역 이름을
앞 글자만 따서 부르는 경우가 많습니다.
비슷한 가격대나 입지를 가진 곳들을 묶은 것이죠.

 

① 노도강 (노원, 도봉, 강북)
서울의 북동쪽에 위치한 구들입니다.
상대적으로 집값이 저렴하여
2030 세대의 '영끌' 매수가 많았던 곳이자,
서민 주거지의 대표적인 지역입니다.

 

② 마용성 (마포, 용산, 성동)
강남 3구(강남, 서초, 송파) 다음가는
강북의 대장 지역들입니다.
한강을 끼고 있고 도심 접근성이 좋아
집값이 상당히 비싼 부촌입니다.

 

③ 대대광 (대구, 대전, 광주)
서울/수도권이 규제로 묶였을 때
풍선효과로 집값이 많이 올랐던
지방 광역시 3대장을 뜻합니다.

 

이 외에도 '수용성(수원, 용인, 성남)' 등이 있습니다.
이런 단어가 들리면
"아, 저 지역들이 비슷한 흐름으로 움직이는구나"
라고 이해하시면 됩니다.

지역을 묶어서 보면 흐름이 보입니다.

 

대출의 3대장 (LTV, DTI, DSR)

집을 살 때 가장 머리 아픈 것이 바로 대출 용어입니다.
이 세 가지만 구분하면 은행원과 대화가 통합니다.

 

① LTV (주택담보인정비율)

• 기준: 집값
• 뜻: "집값이 얼마니까 이만큼 빌려줄게"

내 소득은 상관없습니다. 오로지 집 담보 가치만 봅니다.
예를 들어 LTV 50%라면,
10억짜리 집을 살 때 5억까지 빌려준다는 뜻입니다.

 

② DTI (총부채상환비율)

• 기준: 내 연봉 (소득)
• 뜻: "네 연봉이 얼마니까 이자는 이만큼만 내"

여기서부터는 내 소득을 봅니다.
연봉 대비 주택담보대출 원리금과
기타 대출의 '이자' 상환액을 따집니다.

 

③ DSR (총부채원리금상환비율) ★가장 중요

• 기준: 내 연봉 + 모든 빚
• 뜻: "너 마이너스 통장도 있네? 자동차 할부도 있네? 그럼 대출 안 돼!"

DTI보다 훨씬 강력하고 무서운 규제입니다.
주택 대출뿐만 아니라, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등
내가 가진 모든 빚의 원금과 이자를 합쳐서 계산합니다.

 

요즘 "대출이 막혔다"라고 하는 건
대부분 이 DSR 40% 규제 때문입니다.
내 연봉의 40% 이상을 빚 갚는 데 쓰지 말라는 뜻이죠.

 

LTV는 집값 기준, DSR은 내 모든 빚 기준! 꼭 기억하세요.

 

집값, 다 똑같은 거 아니야?

부동산에는 세 가지 가격이 있습니다.
이걸 헷갈리면 세금 폭탄을 맞거나
비싸게 집을 살 수 있습니다.

 

① 실거래가 (Actual Price)
국토부 실거래가 시스템에 찍힌 가격입니다.
실제로 계약서에 도장 찍고 거래된
'과거의 팩트'입니다.

 

② 시가 (Market Price)
현재 시장에서 부르는 가격(호가)입니다.
네이버 부동산에 집주인들이 올려놓은 가격이죠.
보통 실거래가보다 높게 형성됩니다.

 

③ 공시지가 (Official Price)
나라에서 세금을 걷기 위해 정한 가격입니다.
매년 정부가 발표하며, 보통 시세의 60~70% 수준입니다.
재산세나 종부세를 낼 때 기준이 됩니다.

"집값 떨어졌는데 세금은 왜 올라?"
라는 말이 나오는 이유는
집값(시가)은 떨어져도 정부가 정한 공시지가가
올랐기 때문입니다.

내가 살 때는 '시가', 세금 낼 때는 '공시지가'

 

집의 신분증 (등기부등본 vs 건축물대장)

집을 계약하기 전 반드시 떼어봐야 할 서류 두 가지입니다.
사람으로 치면 등본과 신체검사표의 차이입니다.

 

① 등기부등본 (소유권)

• 누가 주인인가?
• 빚은 얼마나 있는가?

집의 '권리 관계'를 보여줍니다.
가장 중요한 건 '을구'입니다.
여기에 은행 빚(근저당)이 너무 많다면
내 보증금을 떼일 수 있으니 피해야 합니다.

 

② 건축물대장 (물리적 상태)

• 불법 건축물은 아닌가?
• 언제 지어졌는가?

집의 '신체 정보'입니다.
가끔 빌라 꼭대기 층을 불법으로 증축해서
방을 늘리는 경우가 있습니다.
등기부등본에는 안 나오지만,
건축물대장에는 [위반건축물]이라고 노란 딱지가 붙어있습니다.
이런 집은 나중에 이행강제금을 물 수 있으니 조심해야 합니다.

 

등기부등본은 '주인 확인', 건축물대장은 '위반 확인'

 

마무리하며

오늘은 조금 난이도 있는
부동산 용어들을 알아봤습니다.

노도강, 마용성, DSR, 실거래가, 등기부등본...

 

처음엔 어렵게 느껴지지만,
내 집 마련을 위해서는
피할 수 없는 필수 지식들입니다.

특히 DSR과 등기부등본 보는 법은
내 소중한 자산을 지키기 위해
반드시 숙지해 두시기 바랍니다.

이제 부동산 뉴스를 보시면
"아, 마용성 집값이 올라서 DSR 규제를 강화했구나"
라고 문맥이 이해되실 거예요.

여러분의 부동산 지능이
한 단계 레벨업 되셨기를 바랍니다!